Agrimensura · Sierras Chicas
Agrimensor en Sierras Chicas
Villa Allende, Mendiolaza, Unquillo, Río Ceballos, Salsipuedes y Saldán. Lotes en ladera, arroyos que crecen en verano y monte nativo: lo que un plano en estas localidades tiene que resolver.
- Villa Allende
- Mendiolaza
- Unquillo
- Río Ceballos
- Salsipuedes
- Saldán
Lotes con pendiente en Sierras Chicas
En Sierras Chicas la pendiente define qué se puede hacer con un lote. Además del costo de obra, hay normas de ordenamiento que restringen los fraccionamientos en superficies con pendiente natural fuerte. Por eso en estas localidades las curvas de nivel se piden antes de comprar un terreno grande o de proyectar una subdivisión, no después.
El anteproyecto de Ordenanza de Ordenamiento Territorial de Villa Allende propone no permitir fraccionamientos, dentro de las áreas urbanizables, en superficies cuya conformación natural supere el 30 % de pendiente, aunque formen parte de una superficie mayor que sí se pueda dividir. También pide un tratamiento de suelos con taludes y terraplenes en los terrenos en ladera.
Es un anteproyecto, no una norma vigente, pero muestra el criterio con el que se está pensando la ladera. Con curvas de nivel se calcula qué parte del lote supera ese valor y se evita diseñar parcelas sobre la parte que no se va a poder aprobar.
Fuente: Villa Allende, anteproyecto de Ordenanza de Ordenamiento Territorial, artículo 77 del anteproyecto.
Línea de ribera y riesgo hídrico en los arroyos
Los arroyos de Sierras Chicas crecen rápido con las tormentas de verano. La línea de ribera separa el dominio público del arroyo del terreno privado, y la línea de riesgo hídrico marca hasta dónde puede llegar una crecida extraordinaria. El anteproyecto de Villa Allende calcula la primera con 25 años de recurrencia y la segunda con 300.
La diferencia entre las dos líneas es la franja donde técnicamente se puede ser dueño, pero construir es arriesgado. En un lote que linda con un arroyo en Río Ceballos, Unquillo o Saldán, ubicar esas líneas en el plano es tan importante como medir el frente.
Fuente: Villa Allende, anteproyecto de Ordenanza de Ordenamiento Territorial, artículo 80, definiciones 15 y 16.
Bosque nativo en las laderas de Sierras Chicas
Parte de las laderas de Sierras Chicas tiene bosque nativo alcanzado por la Ley 9814, que clasifica el monte en categorías de conservación. En la categoría de mayor protección están prohibidos los cambios de uso del suelo, y los proyectos de loteo en esos sectores han generado conflictos públicos en la zona.
Para un propietario, la consecuencia práctica es que antes de dividir, lotear o desmontar hay que saber en qué categoría cae el terreno. Con los vértices georreferenciados se superpone el lote con el mapa del ordenamiento. Para lotes chicos en barrios ya consolidados, lo más pedido sigue siendo la VEP para escriturar y el amojonamiento antes de cercar.
Fuente: Ley 9814 de Ordenamiento Territorial de Bosques Nativos.
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Preguntas frecuentes sobre agrimensura en Sierras Chicas
¿Puedo dividir un lote con mucha pendiente en Sierras Chicas?
Depende del municipio y de cuánta pendiente tenga el terreno. Hay normas que limitan los fraccionamientos en superficies con pendiente natural fuerte; el anteproyecto de ordenamiento de Villa Allende, por ejemplo, propone no permitirlos por encima del 30 %. Con curvas de nivel se sabe qué parte del lote supera ese valor.
¿Qué es la línea de riesgo hídrico?
Es una línea que marca la zona que podría inundarse con crecidas extraordinarias, calculada para períodos de recurrencia mucho más largos que la línea de ribera. El anteproyecto de Villa Allende la define con 300 años, frente a los 25 de la línea de ribera. Sirve para no construir donde el arroyo puede llegar.
¿Cómo sé si mi terreno tiene bosque nativo protegido?
Hay que cruzar la ubicación exacta del terreno con el mapa del ordenamiento de bosques nativos de la Ley 9814. En Sierras Chicas hay sectores en la categoría de mayor protección, donde no se permite cambiar el uso del suelo. Con los vértices medidos la superposición se hace sin dudas.
¿Mendiolaza, Unquillo y Río Ceballos tienen la misma norma que Villa Allende?
No. Cada municipio de Sierras Chicas tiene su propia normativa para subdividir y construir. El trámite ante Catastro es provincial, pero la aprobación municipal cambia de una localidad a otra. Antes de presupuestar revisamos la norma del municipio donde está el lote.
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