Propiedad horizontal · Córdoba
División en propiedad horizontal (PH) en Córdoba
Para que cada departamento, dúplex o cabaña tenga su escritura. Relevamos lo construido, armamos el plano de PH y lo seguimos hasta que Catastro lo visa.
Presupuesto sin cargo. Te pasamos precio y plazo por escrito antes de empezar.
¿Cuándo conviene dividir en propiedad horizontal?
Conviene dividir en propiedad horizontal cuando sobre un mismo terreno hay varias unidades construidas que se usan por separado y se quieren vender, alquilar con garantía o heredar una por una. El plano de PH define qué es de cada unidad y qué es común, y permite abrir una matrícula por unidad.
Los casos más comunes son un dúplex construido para vender las dos mitades, la casa del frente y el departamento del fondo, un edificio chico de pocos pisos y los complejos de cabañas de las sierras, que muchas veces se construyeron para alquilar y años después se quieren vender por unidad.
La Ley 10.454 pone en cabeza de Catastro visar, registrar y protocolizar los planos que afectan un inmueble al régimen de propiedad horizontal o de propiedad horizontal especial.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 23, inciso c.2.
División en PH de complejos de cabañas
Un complejo de cabañas sobre un solo lote se puede dividir en propiedad horizontal para que cada cabaña tenga escritura propia. El plano fija la superficie de cada unidad, los espacios comunes como accesos, pileta y estacionamiento, y los porcentajes con los que cada dueño participa en los gastos.
En Villa Carlos Paz, Tanti, Villa General Belgrano o Santa Rosa de Calamuchita el problema suele aparecer cuando el complejo se construyó por etapas. La primera cabaña tiene planos aprobados, la tercera no, y la pileta se hizo sin permiso. El plano de PH describe lo que está construido, así que esas diferencias hay que resolverlas antes con la municipalidad.
También pesa dónde está el terreno. Si el lote linda con un lago o un río, la línea de ribera define qué parte es dominio público. Y si hay bosque nativo, pueden intervenir las autoridades ambientales. Lo contamos en detalle en las páginas de Villa Carlos Paz y del Valle de Calamuchita.
¿Qué firma el agrimensor y qué firma el escribano en un PH?
El agrimensor hace y firma el plano de propiedad horizontal: releva lo construido, define las unidades funcionales y complementarias, calcula superficies y porcentajes y lo tramita hasta la visación. El escribano redacta el reglamento de copropiedad, que se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con las unidades.
Los dos documentos tienen que coincidir: las unidades y los porcentajes del reglamento salen del plano. Por eso el orden es primero el plano visado y después el reglamento. La explicación completa está en qué es el reglamento de copropiedad y quién lo firma.
¿Cómo es el trámite de división en PH?
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Revisión de lo construido
Comparamos la obra con los planos municipales aprobados. Si hay superficie sin declarar, te lo decimos antes de seguir.
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Relevamiento
Medimos cada unidad, los muros, los espacios comunes y el terreno.
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Plano de PH
Definimos unidades funcionales y complementarias, superficies propias y comunes, y porcentajes.
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Aprobaciones
Presentamos en la municipalidad y después en Catastro, hasta la visación y el registro.
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Reglamento y matrículas
Con el plano visado, el escribano redacta el reglamento y se inscriben las unidades.
Qué necesitás para pedir presupuesto de un PH
- Escritura del terreno y plano de mensura, si existe.
- Planos municipales aprobados y, si lo tenés, el final de obra.
- Cuántas unidades querés separar y qué espacios quedarían en común.
- Fotos del frente y de los accesos a cada unidad.
Con eso cotizamos. Si falta el final de obra o hay ampliaciones sin declarar, lo marcamos en el presupuesto para que sepas desde el principio qué hay que resolver.
Te pasamos el presupuesto por escrito
Mandanos la ubicación del inmueble, qué trámite te pidieron y, si la tenés, una foto de la escritura o del plano anterior. Te respondemos con honorarios, tasas y plazo separados, para que sepas qué es de cada cosa.
Pedir presupuesto por WhatsApp- Qué incluye el trabajo
- Estudio de títulos y antecedentes catastrales
- Trabajo de campo con GNSS o estación total
- Plano o informe firmado por el profesional
- Presentación y seguimiento ante Catastro
- Entrega digital y en papel
¿Arrancamos con tu trámite?
Mandanos por WhatsApp la ubicación del inmueble y, si la tenés, una foto de la escritura o del plano anterior. Te respondemos con precio y plazo por escrito.
Presupuesto sin cargo · Precio y plazo por escrito
Preguntas frecuentes sobre división en PH
¿Qué es una unidad funcional?
Es cada parte de un edificio o complejo que se puede usar de forma independiente y que, una vez dividido en PH, tiene su propia matrícula y su propia escritura: un departamento, un local, una cabaña. Las cocheras o bauleras que dependen de una unidad suelen quedar como unidades complementarias.
¿Puedo vender un departamento sin dividir en PH?
Podés vender una parte indivisa del inmueble, pero no el departamento como unidad con escritura propia. Sin plano de PH visado y reglamento de copropiedad inscripto, el comprador pasa a ser condómino de todo el terreno junto con los demás. Por eso la división suele ser la condición para vender.
¿Sirve para complejos de cabañas?
Sí. Un complejo de cabañas sobre un mismo terreno se puede dividir en propiedad horizontal para escriturar cada cabaña por separado, con los espacios comunes (accesos, pileta, cocheras) definidos en el plano y en el reglamento. Es un trabajo frecuente en Punilla y Calamuchita.
¿Qué pasa si la construcción no tiene final de obra?
El plano de PH describe lo construido, así que lo construido tiene que estar en regla en la municipalidad. Si hay superficie sin declarar, primero hay que regularizarla. Lo revisamos al principio para no avanzar con un plano que después no se puede aprobar.
¿Qué diferencia hay entre PH y un country?
Un edificio o un complejo en PH común reparte unidades construidas. Los barrios cerrados, clubes de campo y parques industriales son conjuntos inmobiliarios, y el Código Civil y Comercial los encuadra en la propiedad horizontal especial. Tienen otro proyecto y otro trámite.
Trámites relacionados
- Reglamento de copropiedad
Quién lo redacta, qué incluye y en qué orden va con el plano.
- Loteos y countries
Conjuntos inmobiliarios en propiedad horizontal especial.
- Subdivisión de lotes
Si cada vivienda puede tener su propio terreno y su acceso.