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Reglamento de copropiedad: qué es y quién lo firma
Para vender un departamento con escritura propia hacen falta dos documentos que se confunden todo el tiempo: el plano de propiedad horizontal y el reglamento. Los firma gente distinta y van en un orden.
El reglamento de copropiedad, que el Código Civil y Comercial llama reglamento de propiedad horizontal, es el documento que organiza un edificio o complejo dividido en unidades: qué es de cada dueño, qué es común y cómo se administra. Lo redacta un escribano por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, sobre la base del plano de PH que firma el agrimensor.
Plano de PH y reglamento de copropiedad: por qué hacen falta los dos
La propiedad horizontal tiene una parte física y una parte jurídica. La física es cuánto mide cada departamento, dónde están los muros que lo separan, cuánto es superficie común y qué porcentaje le corresponde a cada unidad. Eso se mide y se dibuja en el plano de propiedad horizontal.
La jurídica es qué derechos y obligaciones tiene cada dueño: cómo se pagan las expensas, cómo se decide, quién administra, qué se puede hacer en cada unidad. Eso se escribe en el reglamento.
Los dos se tienen que corresponder. Las unidades y los porcentajes del reglamento salen del plano. Si el reglamento se redacta con números que no coinciden con el plano visado, el problema aparece al inscribir o, peor, años después, en una asamblea.
Quién firma cada documento
| Plano de PH | Reglamento | |
|---|---|---|
| Lo hace | Agrimensor | Escribano |
| Contiene | Unidades, superficies, partes comunes, porcentajes | Derechos, obligaciones, expensas, asamblea, administración |
| Se presenta en | Municipalidad y Catastro de la Provincia | Registro General de la Propiedad |
| Orden | Primero | Después, con el plano visado |
La Ley 10.454 le asigna a Catastro la visación, registro y protocolización de los planos que afectan un inmueble al régimen de propiedad horizontal. El Código Civil y Comercial exige que el reglamento se otorgue por escritura pública y se inscriba en el registro inmobiliario.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 23, inciso c.2.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículo 2038.
¿Qué contiene un reglamento de copropiedad?
El Código Civil y Comercial enumera lo que tiene que tener el reglamento. Entre otras cosas:
- La determinación del terreno y de las unidades funcionales y complementarias.
- El porcentaje de cada unidad sobre las partes comunes y la proporción en que contribuye a los gastos.
- Las cosas y partes comunes, y las que son propias de cada unidad.
- El destino de las unidades y de las partes comunes.
- Cómo funcionan la asamblea, el consejo de propietarios y la administración.
Varios de esos puntos son números que vienen del plano. Por eso el escribano necesita el plano de PH visado antes de redactar.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículo 2056.
Cómo se modifica el reglamento
Un reglamento no se cambia por decisión de un propietario ni del administrador. El Código Civil y Comercial exige una resolución de los propietarios con mayoría de dos tercios de la totalidad. Si la modificación toca las unidades o los porcentajes, por ejemplo porque se unieron dos departamentos o se agregó una unidad, hace falta además un plano que refleje ese cambio.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículo 2057.
Reglamento de copropiedad en cabañas, dúplex y countries
El mismo esquema vale para un dúplex de dos unidades y para un complejo de cabañas en las sierras. El plano define cada unidad y los espacios comunes, como accesos, pileta o estacionamiento, y el reglamento organiza cómo se usan y se pagan.
Los barrios cerrados y clubes de campo son otra figura: conjuntos inmobiliarios que el Código Civil y Comercial somete a la propiedad horizontal especial. Tienen su propio reglamento, con reglas de convivencia, urbanísticas y de administración más amplias.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 2073 a 2086.
Orden de los trámites: del plano a la escritura de cada unidad
- La construcción declarada en la municipalidad, con planos aprobados y final de obra.
- El plano de propiedad horizontal hecho por el agrimensor y visado por Catastro.
- El reglamento redactado por el escribano con los datos del plano.
- La inscripción en el Registro y las matrículas de cada unidad.
- Recién ahí, la venta de cada unidad con su escritura.