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Prescripción adquisitiva: planos que exige Catastro
La usucapión es un juicio, pero empieza con un plano. Qué exige la ley de Catastro, cuánto dura la visación y qué pasa si el juicio se alarga.
Para iniciar un juicio de prescripción adquisitiva en Córdoba hace falta un plano de mensura de posesión visado por la Dirección General de Catastro. Ese plano determina con precisión qué se posee, qué títulos afecta y quiénes son los linderos. Si el juicio se alarga y el plano supera los cinco años, se actualiza con una verificación de estado parcelario.
¿Qué es la prescripción adquisitiva?
La prescripción adquisitiva, o usucapión, es una forma de adquirir el dominio de un inmueble por haberlo poseído como dueño durante el tiempo que fija la ley. El Código Civil y Comercial prevé dos variantes: la larga, con veinte años de posesión, y la breve, con diez años, que además exige justo título y buena fe.
La posesión no se demuestra con un solo papel. Se construye con hechos: vivir en el inmueble, cercarlo, pagar los impuestos, hacer mejoras. Todo eso lo evalúa el juez. Lo que el juez también necesita es saber exactamente de qué inmueble se habla, y eso no lo puede decir un boleto ni una descripción aproximada. Lo dice el plano.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 1897 a 1899.
La mensura de posesión que exige el juicio
La mensura de posesión es distinta de la mensura común. En una mensura común el agrimensor aplica un título al terreno. En la de posesión mide lo que se ocupa de hecho, como está materializado con muros, alambrados y construcciones, y después investiga a qué títulos se superpone esa ocupación.
La Ley 10.454 de Catastro Territorial exige que la mensura de posesión establezca tres cosas:
- La determinación precisa del objeto de la posesión.
- Las parcelas y los titulares anteriores que resultan afectados, con sus inscripciones en el Registro.
- Las parcelas colindantes y los datos de sus titulares.
Los puntos dos y tres son los que más trabajo dan y los que más le sirven al abogado. Con ellos sabe a quién tiene que demandar y a quién tiene que citar. Un error en ese estudio puede significar una nulidad o un juicio que hay que rehacer.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 26.
¿Qué pasa con el plano mientras dura el juicio?
Cuando Catastro visa la mensura de posesión, la incorpora a su registro y deja constancia en los certificados e informes que emite sobre esas parcelas. Cualquiera que pida un certificado va a ver que hay una posesión en trámite. Pero el estado parcelario anterior no cambia.
Solo cambia cuando hay una orden judicial que, con la sentencia firme, declara adquirido el derecho y describe la parcela resultante. En ese momento se constituye el nuevo estado parcelario, y las parcelas anteriores se modifican si la afectación fue parcial o se cancelan si fue total.
La afectación que genera el plano tiene una vigencia de diez años desde la visación. Si pasa ese plazo sin sentencia y sin una medida cautelar que ordene mantenerla, deja de informarse en los certificados, y los interesados tienen que volver a hacer el trámite.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 27.
Si el juicio se alarga: actualización del plano por VEP
Los juicios de usucapión pueden durar años. El Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba, reformado por la Ley 10.455, admite que un plano con más de cinco años de visado se actualice mediante el procedimiento de verificación del estado parcelario. Catastro reglamentó cómo se hace en la Resolución Normativa 8 de 2017.
La actualización vale por cinco años más. El profesional tiene que verificar que subsisten el estado parcelario y el posesorio del plano, incorporar los cambios en linderos, nombres de calles, mejoras o titulares de la posesión, y reponer o informar los mojones que falten. También tiene que revisar los dominios afectados y ratificarlos o rectificarlos con un informe técnico.
La actualización no procede, y hace falta una mensura nueva, cuando:
- cambiaron los límites de lo poseído y el plano ya no representa la posesión;
- las diferencias exceden las tolerancias admitidas;
- hay errores o faltantes que no se pueden subsanar por esta vía.
Fuente: Resolución Normativa 8/2017, Dirección General de Catastro, puntos 35.5 a 35.5.7.
Cuando la posesión afecta dominio público
A veces la mensura muestra que lo poseído avanza sobre algo que, según Catastro, puede ser dominio público: una calle que nunca se abrió, la franja de un río, un espacio verde de un loteo. En ese caso la ley obliga a dar intervención al organismo que tutela ese bien. Qué parte es pública y qué parte es privada se resuelve en el procedimiento que corresponda ante esa autoridad.
Es un escenario frecuente en loteos serranos antiguos y en terrenos junto a arroyos, y conviene conocerlo antes de iniciar la demanda, porque puede cambiar la superficie que se reclama.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 26, último párrafo.
Qué preparar antes de iniciar la usucapión
Juntar esto ahorra semanas en el estudio de títulos y en la mensura:
- Boletos, cesiones de derechos o cualquier documento de cómo llegaste al inmueble.
- Recibos de impuestos y servicios a tu nombre, cuanto más antiguos mejor.
- Fotos del inmueble a lo largo de los años, si las tenés.
- Nombres de los vecinos y, si los conocés, de los antiguos dueños.
- La ubicación exacta y cómo está delimitado hoy el terreno.
Córdoba también tiene un régimen de saneamiento de títulos, la Ley 9150, pensado para ciertos casos de posesión. Si corresponde ese camino o el juicio de usucapión lo define el abogado.