Blog ·
División de condominio en Córdoba: opciones y planos
Hermanos que heredaron una casa, una pareja que se separa, socios con un terreno. Qué dice la ley, qué opciones hay y qué papel juega el agrimensor en cada una.
Un condominio se termina con la partición. Cualquier condómino puede pedirla en cualquier momento, salvo que se haya pactado la indivisión, que no puede superar diez años. Si el inmueble admite división, se reparte en parcelas o unidades con un plano visado por Catastro. Si no, uno compra la parte de los otros o se vende y se reparte.
¿Qué es un condominio?
Hay condominio cuando varias personas son dueñas de un mismo inmueble, cada una por una parte indivisa: un tercio, la mitad, un cuarto. Nadie es dueño de una habitación o de un sector del terreno. Todos son dueños de todo, en su proporción.
Los casos más comunes son las herencias, cuando varios herederos reciben un inmueble; las parejas que compraron juntas y se separan; y los socios o familiares que compraron un terreno en común. Mientras hay acuerdo funciona. Cuando uno quiere vender, construir o simplemente salir, empiezan las preguntas.
Cualquier condómino puede pedir la partición
El Código Civil y Comercial parte de una regla simple: excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede pedir la partición de la cosa en cualquier tiempo. No hace falta el acuerdo de los demás para pedirla. Lo que hace falta acordar, o que decida un juez, es cómo se hace.
Los condóminos sí pueden pactar no dividir durante un tiempo, pero ese pacto no puede superar los diez años. A la partición del condominio se aplican las reglas de la partición de herencias.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 1996, 1997 y 2000.
Cuatro formas de dividir un condominio
| Opción | Cuándo es posible | Qué plano hace falta |
|---|---|---|
| Subdivisión | El terreno admite parcelas que cumplen la normativa municipal | Plano de subdivisión visado |
| Propiedad horizontal | Hay unidades construidas independientes, como un dúplex | Plano de PH visado |
| Compra de partes | Uno quiere quedarse con todo y puede pagar a los otros | Ninguno por la partición; puede pedirse una VEP para escriturar |
| Venta y reparto | Nadie quiere quedarse o el inmueble no se puede dividir | La VEP si el estado parcelario está vencido |
La Ley 10.454 menciona expresamente los actos de división de condominio y de partición hereditaria entre los planos que Catastro visa, registra y protocoliza. Cuando la partición crea parcelas o unidades nuevas, el plano es obligatorio.
Fuente: Ley 10.454 de Catastro Territorial de Córdoba, artículo 23, inciso c.4.
Primero, saber si el inmueble se puede dividir
Muchos conflictos se estiran porque cada condómino imagina una división que el terreno no admite. Un lote de 12 metros de frente en una zona de la ciudad de Córdoba donde la parcela mínima es de 10 metros no alcanza para dos parcelas. Una casa con un solo acceso no se divide en PH sin resolver el ingreso.
Antes de discutir quién se queda con qué, conviene un estudio de factibilidad: con las medidas reales del inmueble y la normativa del municipio se sabe qué divisiones son posibles. Con esa información sobre la mesa los acuerdos son más fáciles, y si no hay acuerdo, el abogado llega al juicio con datos.
Fuente: Ordenanza 8060 de Fraccionamiento de Tierras, Municipalidad de Córdoba, Cuadro I.
División de condominio sin acuerdo: la partición judicial
Si los condóminos no se ponen de acuerdo en la forma de dividir, la partición es judicial. El juez puede necesitar una pericia de agrimensura para saber si el inmueble admite división en especie, cómo quedarían las partes y cuánto mide cada una. Ahí interviene un perito agrimensor, y cada parte puede proponer su perito de control.
Si el juez resuelve que el inmueble no se puede dividir sin perder valor, la salida suele ser la venta y el reparto del precio. Todo eso se tramita con abogado; el agrimensor aporta la parte técnica que decide si una división es posible o no.